農地転用における立地基準

したがって、農地の転用を検討する際は、転用したい「農地がどのような場所に立地しているのか」を調べる必要があります。
農地転用手続きでは、この「農地がどのような場所に立地しているのか」によって基準が定められており、その基準のことを立地基準と呼んでいます。

このページでは、農地転用における立地基準について説明します。

※なお、農地転用では立地基準以外に一般基準と呼ばれる基準があります。
一般基準についてはこちらをご参考にしてください。

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農地転用における立地基準とは

農地において複雑な手続きが必要とされている理由の一つとして、農業を守るためという理由が挙げられます。

しかし、限られた土地を農業ばかりに使うわけにもいきません。
そこで、農地として守るべき土地なのか、それとも、必要があれば農業以外で活用してよい土地なのかが地域ごとに区分されています。
そして、その区分ごとに転用に基準が定めれられているのです。

転用したい土地が、農地として守られるべき地域に区分されている場合、転用の難易度は高くなります。

この農地区分には以下の5種類があります。

1. 農用地区域内農地
2. 甲種農地
3. 第1種農地
4. 第2種農地
5. 第3種農地

「農地区域内農地」が農地として利用することが最優先の土地区分です。番号が下がるほど優先度が低くなっていきます。
（１→５の順で優先度が低くなります）
つまり、所有している農地が農用地区域内農地に立地している場合、転用するのはかなり難しいと想定することができます。

以下でそれぞれの農地区分について説明いたします。

1．農用地区域内農地

市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地

この区分は農地として利用することが最優先の土地区分であるため、この区分に立地する農地に対して転用の許可申請を出しても原則不許可となります。
この区分の農地での転用を検討する場合、原則、転用の申請をする前に、『農振除外』という農地転用の手続きとは別の手続きが必要となります。
原則、まずは農振除外手続きを行い、除外が認められた場合に転用許可申請を提出するという手順を踏みますが、農振除外が認められた＝農地転用許可申請も認められる、とは限らず、農振除外は認められたが転用は認められない、という可能性もあります。

つまり、農用地区域内農地での転用手続きはかなり難しいといえます。

２．甲種農地

市街化調整区域内の
・農業公共投資後8年以内農地
・集団農地で高性能農業機械での営農可能農地

この区分に立地する農地は、特に良好な営農条件を備えている農地とされるため、転用許可申請に対して原則不許可となります。
ただし、「農用地区域内農地」と違い、例外的に許可されることがあります。
例外的に許可される例としては、転用目的が農業用施設、農産物加工・販売施設、土地収用事業の認定を受けた施設の設立の場合等が挙げられています。

３．第1種農地

・集団農地（10ha以上）
・農業公共投資対象農地
・生産力の高い農地

この区分に立地する農地は、良好な営農条件を備えている農地とされるため、転用許可申請に対して原則不許可となります。
ただし、例外的に許可されることがあり、例外の範囲は上記の「甲種農地」よりも若干広がります。

４．第2種農地

・農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地
・市街地として発展する可能性のある区域内の農地

この区分に立地する農地は、条件によっては転用に許可が下ります。
条件としては、転用目的に対してその土地以外に代替地がないという条件が挙げらています。

５．第3種農地

・都市的整備がされた区域内の農地
・市街地にある区域内の農地

この区分は農地としての区分が最も低いので、転用に対して原則許可がおります。

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このように、所有している農地がこれらのどの農地区分に属しているかによって、転用許可の下りやすさのみならず、申請に際して準備すべき書類も変わってきます。
したがって、農地転用を検討する際には、農地がこの立地基準におけるどの区分に立地しているのかを調べたうえで、申請すべき許可申請書や添付書類を準備する必要があります。

本ページでは、農地法における農地転用時の立地基準について焦点あてました。
しかし、実際に農地転用を申請する際には、農地法以外の法令の許可が必要になるケースが多くあります。
（例えば、都市計画法、市町村独自の条例、土地改良区に関する手続き等）
したがって、農地転用の手続きにおいては、農業委員会のみならず管轄する行政機関等との調整が重要となります。

さんご行政書士事務所では、農地の転用を検討している相談者様に対し、
現地調査（農地の現状把握）から、行政機関等との相談、申請書の提出までの総合的なサポートを行います。

なお、申請内容に対する最終的な許可判断は、あくまでも行政機関等の許可権者により下されます。
提出段階で基準を満たしているとして申請、受理されたとしても、行政機関等により許可/不許可の判断が下されることをご了承ください。